新租赁准则应用锦囊：对租赁期和购买选择权的重新评估

随着越来越多企业应用财政部发布的新租赁准则，普华永道推出【新租赁准则应用锦囊】，以案例或问答形式阐明新租赁准则相关会计处理。

　　案例

　　A公司作为承租人租赁了一处办公楼物业，租期为10年，附有5年的续租选择权。于租赁开始日，A公司认为其不会行使该续租选择权，因此将租赁期确定为10年。

　　A公司将所承租的办公楼作为其总部办公场所，在该办公楼使用7年后，假设A公司发生了以下事项：

　　情形一：A公司决定将该办公楼转租给第三方，并且与第三方签署了为期8年的转租协议。

　　情形二：A公司董事会批准了一项5年的商业计划，该计划假设10年租赁期满后A公司将续租该办公楼。

　　问题：第7年末，A公司是否应对该办公楼的租赁期进行重新评估?

　　会计准则要点解析

　　对租赁期和购买选择权的重新评估

　　租赁准则规定，发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估，并根据重新评估结果修改租赁期。承租人可控范围内的重大事件或变化包括但不限于下列情形：

　　(1)在租赁期开始日未预计到的重大租赁资产改良，在可行使续租选择权、终止租赁选择权或购买选择权时，预期将为承租人带来重大经济利益;

　　(2)在租赁期开始日未预计到的租赁资产的重大改动或定制化调整;

　　(3)承租人做出的与行使或不行使选择权直接相关的经营决策。例如，决定续租互补性资产、处置可替代的资产或处置包含相关使用权资产的业务。

　　案例分析

　　根据上述准则要点，承租人对租赁期的重新评估的前提为，发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权。据此，本文对上述两种情形下是否应对租赁期进行重新评估进行分析：

　　情形1：

　　对承租的写字楼签署转租协议构成承租人