房开项目商业用房不同运营模式的税负分析

房开项目商业用房不同运营模式的税负分析

　　房地产公司开发的商业用房，无论销售或自持，均不同程度涉及增值税、企业所得税、印花税、土地增值税、房产税等相关税费，对运营模式的选择直接影响整体税收负担，下面就商业用房自持和销售模式下税负进行分析。

　　01、自持和销售模式下的涉税分析

　　(一)自持物业模式

　　(1)自用情况下：

　　房产税：计税依据为应税房产原值×[1-(10%~30%)]，按照1.2%的税率计算;

　　城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算缴纳;

　　企业所得税：作为固定资产进行管理，每年依据房产原值按一定年限进行折旧处理，税法规定最低折旧年限20年。

　　(2)出租情况下：

　　增值税：以租金收入为计税依据;

　　城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，实际税负(7%+3%+2%)(城市);

　　印花税：计税依据为合同金额的0.1%;

　　房产税：以租金收入为计税依据，按照12%的税率计算;

　　城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算;

　　企业所得税：租金收入扣除计提折旧等费用和税金及附加等金额为计税依据，税率25%。

　　(二)对外销售模式

　　无论销售给个人还是公司，在转让环节税负相同。

　　增值税：以销售收入为计税依据;

　　土地增值税：未做清算申报前，按预征率申报(河南省商业用房预征率4.5%)。清算申报后，以清算审核结论中确定的单位建筑面积成本费用和本次转让缴纳的城建税及附加为扣除项目，计算增值率，确定适用税率;

　　印花税：计税依据为合同金额的0.05%;

　　企业所得税：预售阶段按计税毛利率预缴申报，开发产品完工后，需进行收入成本结转，并按法定税率进行纳税申报。

　　02、两种模式异同点

　　1.相同点：无论是自持还是对外销售，商业用房所有权人必然都要承担房产税和城镇土地使用税。

　　2.自持出租模式下，对纳税金额影响较大的是增值税和房产税，而这两个税种均以租金