“在建工程转让”常见税务问题分析

在当前宏观环境下，为化解金融风险，诸多房企将未开发完成的项目出手转让，在建项目的转让通常存在股权收并购和直接在建工程转让两种情形，两种方式孰优孰劣各有千秋，直接在建工程转让主要存在两点优势而被采纳，一是规避原项目公司法律和债务风险，二是收购溢价可增加项目账面成本以降低开发经营环节税负。

　　在建工程转让环节，买方涉及契税、印花税，卖方涉及增值税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税，其中增值税、土地增值税需考量的税务问题较多，而在建项目的转让是被界定为“在建工程转让”还是“土地使用权转让”适用的税收政策各不相同。

　　以河北省为例，《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答》(之八)第一条规定：“一、关于纳税人转让在建项目缴纳增值税问题单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：

　　1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按"转让无形资产"税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

　　2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按"销售不动产”税目缴纳增值税。在建项目是指已立项投入建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。”因此，企业需结合自身情况与属地税局沟通，明确税局执行口径。

　　本文在“在建项目转让”界定为“在建工程转让”的前提下，对“在建工程转”增值税、土地增值税涉及的一些常见税务问题进行分析：

　　一、“在建工程转让”的先决条件

　　国家为严打哄炒地皮行为，禁止取得土地使用权后未经开发直接对外转让，需满足投资强度达到25%以上再行转让，根据相关规定，开发投资总额不含土地价款及相关税费，通常情况下，投资总额以项目发改委备案立项确认，部分地区要求提交实际投资额度与出让合同约定建设投资总额的比例审计报告。相关法律规定如下