误判交易性质可能少缴税

　　近期，笔者为某国有房地产开发企业提供财税咨询服务时发现，该企业的一桩交易究竟是房地产销售还是代理业务，实务中有不同看法。而不同的看法，又会直接影响相关财税处理。如果判断有误，很可能导致企业税款计算错误，进而引发少缴税款或多缴税款的风险。

　　案例介绍

　　A公司是一家大型国有集团，主要从事金属产品的冶炼、加工和制作。从2010年起，A公司逐步向经营性房地产方向转化，通过转租、分租、合作经营方式，盘活部分房产资源。2013年，经当地政府协调批准，A公司拟腾退出一地块，供金融企业E公司建设研发中心和云计算中心。该地块采用收储方式，由A公司所在地区级人民政府办理了腾退地块的土地收储手续。

　　为保证该地块按约定进行定向开发，A公司应政府要求成立了符合监管条件的全资子公司M公司，作为腾退地块的定向开发主体，并根据E公司的条件为其定向开发研发中心和云计算中心。M公司开发主体资格确定后，A公司所在地人民政府按协议价把土地划拨给M公司。

　　M公司取得土地使用权后，与E公司签订了研发中心和云计算中心开发建设定制合同(以下简称“定制合同”)，明确规定了开发产品的各项具体要求、合同双方的权利和义务、定制合同建设的总价款及支付节点、具体施工单位的选择等事项。从价款支付的相关条款看，所有定制建设的总价款均由E公司先行垫付。垫付款项汇入M公司在指定金融机构开设的专用账户中，款项使用需要得到E公司的认可。根据开发产品划转条款，经初步验收合格并出具相应的验收材料后，M公司按成本价向E公司划转资产，办理相应的资产移交手续。M公司根据定制合同要求，通过招投标方式选定了项目工程的承建单位C公司，二者之间签订了承建合同并按要求报E公司备案，承建合同约定按完工进度百分比支付工程价款。

　　在就研发中心和云计算中心开发建设项目进行税务处理时，M公司产生疑问：这笔业务应按房地产销售业务处理，还是按代理业务处理?

　　交易实