企业房屋置换不同情况的涉税分析

情形一：

　　房地产公司(甲方)2021年建造的写字楼一栋，已经办理土地增值税清算手续，甲方欲将其中的500平方米留做自用，未转入固定资产未办理小证;商贸企业(乙方，一般纳税人)于2021年购买楼底商铺200平方米，已经办理房产证，双方由于各自需求，现达成协议，等价置换，不找差价。

　　甲方涉税：

　　1、增值税：

　　根据相关文件，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　2、附加税费

　　以缴纳的增值税为基数，计算缴纳的城建税、教育费附加、地方教育费附加。

　　3、土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号)第五条中关于个人互换自有居住用房地产的规定免征土地增值税的规定，不适用于企业之间置换房地产。对企业之间置换房地产的行为，双方的房地产产权都发生了转移，应视为销售房地产行为。

　　在实务操作中，通常采用的有两种处理方法：第一种由于清算时间不长，且企业未转入固定资产，甲方按照销售尾盘的形式进行处理，可以按照土增清算时认定的可单方成本*“销售建筑面积”计算可扣除总额;然后再，以收入减去扣除总额计算增值额并，计算增值率和土地增值税;第二种按照税务认定的核定征收率，缴纳土增税。

　　4、契税

　　甲方作为200平方米的房屋受让方，由于前期乙方已经办理房产证，缴纳了契税，根据《契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。故甲方免征契税。

　　但是，甲方前期未办理房产证小证，未缴纳500平方米房屋的契税，故甲乙双方在办理房屋置换过户前，需要先缴纳500平方米房屋的契税。

　　5、企业所得税

　　结转房屋收入和成本，结合其他业务，并入企业当年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。‍

　　乙方涉税：

　　1、增