房地产企业“人防车位”税务处理口径亟待统一

对于人防车位，相关法律并未明确规定其所有权属于国家还是投资者。少部分地区则明确人防车位的所有权归投资者所有，以广州为例，《广州市人民防空管理规定》第二十五条规定：“人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。”

　　大部分地区认为，根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益权归投资者所有。人防车位的所有权归国家所有，其使用权、收益权归投资者所有。因此，从法律合规性角度来看，房地产企业销售人防车位，无法办理产权登记，通常采取以下两种方式签订合同，以实现“销售”目的：

　　一是与业主签订地下车位的长期租赁合同，一次性收取地下人防车位的长期租赁使用费用，合同中约定使用期限终止时，房地产企业同意将该车位继续无偿提供给业主使用，民法典规定最长租赁权只有20年，实务操作中，通常约定合同租赁期20年，租赁期满后再无偿使用20年。

　　二是采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位，房地产企业与购房人签订转让协议，将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人。

　　正是因为人防车位的产权界定不够清晰，也导致了税务处理上的争议。笔者通过本文对“人防车位”的涉及的增值税、土地增值税、企业所得税的问题进行探讨。

　　一、增值税

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》财税[2016]36文件附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定：“三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”对于不能办理产权的情形，大部分税局认为其业务实质为销售