收入和成本是房地产企业所得税汇算清缴的两大主题

汇算清缴中对结转收入和计税成本的调整时从项目全周期角度进行的，各期成本会随着到票、后续增加支出、公摊增加、预提费用变化、预算造价调整等动态调整，以下主要案例解析涉及多期项目收入和成本结转的项目逻辑。

　　一、收入确认的纳税调整

　　(一)分期分成本对象计税面积和计税收入数据

　　通过sumifs等函数汇总，可形成以下汇总表：

　　需注意，各期各成本对象对应的总可售面积无法从销售台账中获取，需从项目面积表中取数。以上细化到分期分核算对象的计税收入表格，可以和后续计税成本计算对应，形成对各期动态毛利额的调整。

　　比如某项目经汇总后形成以下表格：

　　其中，计税收入需对销售台账原始数据按税务口径梳理。主要包括：

　　1、各销售单元应收款(包括合同总价+面积补差款+滞纳金/违约金等)、累计已收款、合同签约建筑面积等原始关键信息。

　　2、在此基础上还需要考虑项目属于新老项目(2016-5-1起营改增)、以及增值税选择简易或一般计税方式、以及收款时间在营改增前后，以及增值税税率变化(2018年5月1日起11%到9%)、以及交房时点增值税清算纳税义务产生等来做价税拆分。

　　实操上可以在销售台账各销售产品后再增加对应期数、成本对象、收款比例、计税面积、计税收入等字段。计税收入的确认原则上需按31号公告第六条规定了7种收入确认情形来判断。

　　实操上可以简化处理，可根据实际收款来计算计税收入，并根据收款比例(累计已收款/应收款)*单套建筑面积来计算计税面积，需注意由于实际收款可能大于合同金额，比例如大于100%则按实际单套建筑面积作为计税面积，合同金额也可能存在变更的情况，需及时更新销售台账，确保结转面积无误。

　　以上需具体到单套产品来确认，不可以通过汇总后的收款比例来计算计税面积。比如