关于小区公共收益涉税问题探讨

随着我国商品房建设的蓬勃发展，小区通过物业收取的公共部分收益如出租临时停车位收入、楼宇电梯出租投放广告已经是一笔不菲的收入，根据物业管理条例相关规定，需将公共收益的70%分给小区业主委员会，业主委员会取得物业分来的收入是否应该缴纳增值税、企业所得税，当业主委员会将收入分配给各业主时，业主是否需要缴纳增值税，是否需要代扣代缴个人所得税呢，某些税务机关要求业主委员会到税务机关代开发票或申请临时税务登记证自行申请发票开具，也要求业主依据不同性质分别缴纳企业所得税或个人所得税。此做法是否符合税收法律相关规定，是否有可操作性，笔者在此做个探讨。

　　业主委员会，是指在物业管理区域内，由业主大会选举产生，业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业服务企业运作的民间性组织。在我国，业主委员虽依法成立，有自己的名称、组织机构、经营场所、章程，并可能有资金及财产，但目前并不是独立的民事主体资格，并不需要办理营业执照及税务登记证。

　　业主委员会取得的出租临时停车位收入、楼宇电梯出租投放广告收入，实质是业主委托业主委员会将小区临时停车位及楼宇电梯广告位出租给物业公司，再由物业公司转租的涉税行为，如根据国家税务总局公告2018年第28号关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告“第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。”，业主委员会无民事主体资格，无需办理税务登记证，取得物业分来的涉税收入可能并不需要开具发票，但业主取得收入