房企项目内拆迁还建增值税处理

问：在计算增值税时，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，允许扣除，对于安置房确认的拆迁补偿费是否扣除?政策原意是向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许扣除，因安置房确认的拆迁补偿费企业虽未支付，但也未收到房款，是否视为支付，准予扣除?

　　2021-01-28 河南省税务局答复：

　　根据财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　因此，营改增后，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。您企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

　　分析：

　　一、以上答复没有因果关系

　　还建房依规缴纳增值税，与不应确认拆迁费用在销售额扣除，两者是毫无关联的两项具体政策问题。不能以视同销售、可抵扣进项为条件，得出不应作销售额扣除的结论。

　　1、拆迁还建，属于两项交易行为，两类不同的涉税问题。其一，房企将还建房屋权属，转移给被拆迁单位或个人，应视同销售确认为增值税销售额;

　　其二，房企转移还建房屋权属，是为了取得开发土地使用权所付出的经济利益，应确认为支付拆迁补偿费的实物对价。

　　2、前者的条件，是视同销售问题。

　　2018-12-05 国家税务总局深圳市税务局《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之四)—房地产业》：“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁