房地产企业逾期交房赔偿金涉税解析

受疫情及产业调整的多重影响，2021年地产人似乎刚经历了一场行业的严冬，伴随着各大地产公司频频暴雷，全国的“烂尾”楼盘屡见不鲜。很多朋友买完期房，却等不到项目如期交付。从开发商的角度出发，其实也是备受煎熬，逾期交房不仅会增加项目整体资金成本，也会面临对业主的巨额赔付以及纠纷处理。而作为业主最核心的诉求还是交房，至于传说中的逾期交房的赔偿金似乎已是奢求。

　　作为一名地产财务人员，在面临项目异常甚至逾期交付时，应当积极提出应对方案，为管理层后续决策提供帮助。下面我们从涉税处理的角度入手，分析开发商支付的逾期交房赔偿可能会涉及的增值税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税及契税的相关处理。

　　1.增值税-是否需要开具发票?

　　开发商逾期交房向业主支付的赔偿金，一般有三种观点：

　　1)价外费用

　　2)销售折让

　　3)不属于增值税征税范围不缴纳增值税

　　三种观点孰对孰错，分析如下：

　　1)观点之一价外费用

　　根据《增值税暂行条例实施细则》相关规定,价外费用强调是销售方向购买方收取的销售价款以外的各类收费,常见的形式有:手续费、返还利润、违约金、滞纳金、延期付款利息、包装费等。

　　因此，价外费用一定是购买方向销售方支付，以违约赔偿为例，即购房(业主)违约向开发商赔偿支付的款项属于售房价外费用，开发商应当将其合并入售房款，按照销售不动产缴纳增值税。

　　可见，本文所讨论的开发商逾期交房，责任方在房开企业，支付方向是销售方向购买方支付赔偿，应当不属于价外费用。

　　2)观点之二销售折让

　　根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)相关规定,销售折让属于商品在售出后因，质量不合格等原因导致的价格减让,应当冲减销售商品收入。

　　根据国家税务总局珠海市税务局的相关问题答复,认为逾期交房行为本身属于《预售合同》签署后，销售方无法在规定时间内向购买方交付