逾期交房和逾期办证违约责任在商品房买卖合同纠纷诉讼中的适用

在商品房预售合同中房屋交付时间及办理不动产权利证书时间(俗称交房时间和办证时间)是合同必备条款。一般情形下对于办理不动产权利证书时间，或者是由合同明确具体期日，或者约定房屋交付后的多少日内由出卖方协助买房人办理。相应的，逾期交房和逾期办证的违约责任在合同中也会做出约定，即以购房款金额为基数，按日以一定比例计算逾期履行违约金。

　　近年来由于疫情影响及房地产行业市场下行等综合原因，大量房屋建设施工缓慢、停滞，因超过合同约定期限的逾期交房纠纷频频诉诸法院。对于后期随之而来的逾期办证问题，买房人是否会再次提起诉讼，法院是否既支持买房人诉请的逾期交房违约责任，又支持其逾期办证违约责任，即同一个商品房买卖合同关系项下，法院是否对开发商的两个违约行为并行适用违约责任条款进行判决?本文谨就上述问题结合江西省高院的审判指引及各地司法判例等，总结法院的认定思路并归纳房地产企业应注重的相关诉前风险防范。

　　1、对江西省高级人民法院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的正确理解和运用

　　2020年6月10日，江西省高级人民法院发布了《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该《指引》是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范。2020年12月18日，该指引的起草主体江西高院立案二庭课题组发表《开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议》，对指引的相关问题更细化说明其认定和适用。审判指引对逾期交房和逾期办证违约责任是否并行适用的论述是：当开发商在履行交房义务和办证义务时均存在逾期情况，购房人可要求开发商既承担逾期交房的违约责任又承担逾期办证的违约责任。但逾期办证违约责任是从合同约定交房之日起算还是从实际交房之日起算，两者均未明确。而起算时间的不同直接导致两个违约责任是同时适用还是前后衔接的不同。我们不能据此得出，逾期交房的违约