房地产开发企业从销售中扣除“土地价款”范围探讨

2016年营改增后，房地产开发企业开始缴纳增值税，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。但在实务中，土地价款具体包括拿些内容，争议较大。为此，笔者对相关政策进行梳理和分析，对“可扣除的土地价款”具体内容做以下探讨。

　　一、税收政策

　　1、2016.03.23发布、2016.5.1生效的《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号之附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　2、2016.03.31发布、2016.5.1生效的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　3、2016.12.21发布、2016.5.1生效的《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》[财税〔2016〕140号]：七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前