浅析房地产企业是否可享受这波增量留抵退税红利

作为城市化进程不可或缺的组成部分，不断妖魔化;百业之首，周期之母的房地产行业正在面临着未有之大变局，笔者认为房地产行业是有机会享受这波增量留抵退税的红利。

　　01、文件背景及规定

　　3月21日召开的国务院常务会议，确定实施大规模增值税留抵退税的政策安排，为稳定宏观经济大盘提供强力支撑。故后续出台了《财政部 税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第14号)。

　　为支持小微企业和制造业等行业发展，提振市场主体信心、激发市场主体活力。小微企业适用的为工信部联企业〔2011〕300号。其对于房地产行业的描述：营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业;营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

　　(注，对于微型企业使用的是“或”的关系)

　　02、是否符合的推演

　　众所皆知，大多数情况下房地产的生产周期是超过一年，且增值税纳税义务发生时间和收款时间是割裂的，在现有预售制度下，房地产商是提前收取预收账款，交付才确认营业收入。如果房地产企业要满足这波红利，在满足基础要求外，核心是需要判断房地产企业是否满足小、微型企业的条件。

　　(注，不讨论尾盘项目，为续销期项目)

　　其中，核心要解决的问题是预收账款是否为增值税销售额?

　　摆事实：

　　1、营业收入文件是指上一会计年度增值税销售额确定，增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。适用增值税差额征税政策的，以差额后的销售额确定。

　　2、国家税务总局公告2016年第18号：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　3、房地产企业的增值税纳税义务发生时间：纳税人发生应税行为并收讫销