司法拍卖不动产的财务和税务处理

司法拍卖不动产过程中，买受人和出卖人应按照国家税法的规定，分别承担各自应缴纳的税费，但是拍卖公告上一般会要求不动产买受方承担拍卖不动产的一切税费，而这些税费包含出卖人应缴纳的各项税费，也就是说，买受方承担了出卖人的应纳税费。

　　案例：人民法院2019年通过司法网络拍卖，拍卖A公司(非房地产开发企业，增值税一般纳税人)一栋工业厂房(2015年3月自建)，起拍价900万元，拍卖该厂房所涉及的税费由买受人承担。经过激烈竞争，B公司以1000万元成功竞得该厂房，契税适用税率为3%。A公司取得土地使用权所支付的金额等支出未能取得合法有效凭证，难以确定扣除项目金额，主管税务机关按5%核定征收率征收土地增值税，按10%应税所得率征收企业所得税。A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。A公司和B公司均为增值税一般纳税人，拍卖该厂房选择适用简易计税方法计税。B公司拍卖取得的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配。

　　一、计税价格的确定

　　从案例可知，出卖人A公司拍卖该工业厂房应缴纳的税费由买受人B公司承担，假设不含增值税的计税价格为a万元。

　　(一)增值税

　　《关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条第(二)项规定：“一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额”，则：增值税应纳税额=a×5%=0.05a(万元)。

　　(二)附加税

　　A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%，因此，应缴纳附加税费=0.05a×(7%+3%+2%)=0.006a(万元)。

　　(三)土地增值税

　　主管税务机关按照5%核定征收率征收土地增值税。因此，核定土地增值税应纳税额=转让房地产