不同收租模式下纳税义务时间的确定

一、增值税

　　1.政策规定

　　根据财税[2016]36号第四十五条：

　　(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　2.总结

　　根据增值税以票控税的原则，可将增值税纳税义务时间顺序判断为：

　　开票日期>收款日期>合同约定付款日期。

　　即：

　　(1)先看是否开票，只要开票就需要缴纳增值税。

　　(2)如果未开票，看是否收款，只要收款就需要缴纳增值税。

　　(3)如果未开票、也未收款，看合同是否有约定付款日。只有达到合同约定付款日且已开始出租才需要缴纳增值税。

　　(4)如果未开票、未收款、同时也未签合同或合同未约定付款日的，在租赁期结束日才需要缴纳增值税。

　　针对上述1-3项可具体归类如下：

　　注意：在未开票的情况下：

　　(1)应税行为未发生，即使已达到合同约定付款日，也不需要缴纳增值税。

　　(2)原则上，未达到合同约定付款日的，即使应税行为已完成，也无需缴纳增值税。但该情况不符合一般市场交易规则，因此针对该合同付款条件需有合理解释。

　　3.举例

　　甲公司将自己开发的办公楼出租给乙公司，租期2022.1.1至2022.12.31。合同约定乙公司应于2021.12.1支付租金，最终乙公司于2022.3.1支付租金。则甲公司租金纳税义务时间判断如下：

　　(1)甲公司是否开票：否;

　　(2)甲公司是否收到预收款：否;(租期内才收款不属于预收)

　　(3)是否达到合同约定付款日：是;则需进一步判断发生应税行为时间。

　　(4)约定付款