房屋查封与租赁的法律问题探究

民事诉讼中，不动产查封是指债权人为保证其债权的实现而向法院申请的暂时性限制或剥夺被执行人对不动产的处分权[1]，以保证债权人合理债权得以实现。

　　通常，房屋被查封后，房屋所有权人将无法转移其所有权，也不能在房屋上设定担保物权。那么查封又会对在先设立的租赁合同效力及其履行产生何种影响?租赁权能否排除法院的强制执行?查封后是否还能将房屋进行出租?我们对其中所涉的相关法律问题进行分析，供各位参考。

01、“查封前的租赁”

　　《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即我们通常所说的“买卖不破租赁”。这里的“买卖”其实包括赠与、继承、司法拍卖等多种方式引起的所有权变动。

　　对于查封前房屋已设立的租赁权，最高人民法院亦在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第三十一条中明确，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”当然，对于其适用“买卖不破租赁”存在诸多条件与限制。例如，承租人既主张继续履行租赁合同又主张优先购买权的，法院将不予支持[2]。又如，以租赁形式抵偿债务[3]，将无法适用“不破租赁”之原则。

　　但由于租赁后的查封仍可能导致承租人无法正常使用房屋，法律也规定了在该种情形下对承租人的救济途径。根据《民法典》第七百二十四条等规定[4]，若查封导致承租人无法继续使用房屋的，承租人可以解除合同，同时承租人可以根据租赁合同的约定追究出租人的违约责任。即使查封本身未影响房屋的使用，但若查封导致承租人租赁房屋的合同目的不能实现的，亦可以解除合同。[5]

　　此外，根据《民法典》第七百二十六条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖