印花税法实施，房地产开发6大环节是否纳税

一、取得土地环节

　　承债式股权收购协议印花税计税依据如何确认

　　在房地产并购过程中，收购方支付一定对价的同时，承担清偿目标公司的部分或全部债务的并购方式为承债式收购。其中涉及的股权转让合同为印花税法列明的应税凭据，需按照产权转移书据缴纳印花税。

　　根据印花税法和22号公告，纳税人转让股权的印花税计税依据，按产权转移书据所列的金额(不包括列明的认缴后尚未实际出资权益部分)确定。

　　承债式收购一般包括股权转让条款和债务承担条款，假设在收购协议中约定收购目标公司股权，支付对价为1亿元，同时收购方需承担或者清偿目标公司债务9亿元。其中，对应股权转让的交易对价为1亿元，收购方需承担或清偿的9亿元目标公司债务为股权转让合同条款，并不构成股权转让对价。因此，承债式股权收购协议的计税依据为协议列明的股权转让对价部分。

　　二、拆迁补偿环节

　　拆迁补偿安置协议是否需要缴纳印花税

　　根据22号公告，县级以上人民政府及其所属部门按照行政管理权限征收、收回或者补偿安置房地产书立的合同、协议和行政类文书，不属于印花税的征税范围。

　　22号公告明确的是政府部门征收行为所书立的合同不属于印花税征税范围，但对于深圳城市更新业务，由开发主体负责拆迁补偿工作并与被拆迁人签署的《拆迁补偿安置协议》，是否无需缴纳印花税，政策上未有明确。

　　从业务流程上看，后续房屋拆除与产权证注销，形式上未发生所有权转移登记，土地使用权实质上也被国家收回再出让给实施主体，且按照现行印花税相关法规对于安置行为涉及的印花税予以免征或不征的制定精神，例如财税〔2013〕101号文规定，开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征，开发主体与被拆迁人签署的《拆迁补偿安置协议》也应予以免征或不征印花税。

　　三、融资环节

　　房地产企业资金来源主要包括前期股东借款、委托贷款、企业集团统借统还以及金融机构借款。

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