为什么个人二手房买卖交易中会约定由买方承担税费？

在个人二手住房买卖交易中，往往有约定俗成的潜规则，那就是由买方承担交易中的全部税费包括卖方应当承担的增值税及附加税费、个人所得税等税费。实务中交易双方在中介的引导下都这么操作，但鲜有人去深究其背后的原因。本文中，笔者结合交易双方心理及税制原理，对这种现象进行深入分析。

　　笔者认为，在个人二手住房买卖交易中之所以造成由买方承担全部交易税费的交易习惯，主要是基于提升交易效率、过户效率的考虑，在个人所得税核定征收简易计税方式的帮助下，这种交易模式正好暗合了个人所得税代扣代缴制度，因此该交易习惯得到了市场的普遍认可与接受。具体展开如下：

　　一、房价多年来持续上涨的规律导致卖方更为强势，约定由买方承担全部税费有利于提升交易效率

　　根据税法默认的规定，在住房买卖交易中，买方只需要承担契税，其他交易税费包括增值税及附加税费、个人所得税均由卖方负担。按照正常交易规则，买卖双方应当各自负担自己的税费，这样一方面符合税法默认的规定，另一方面使得双方各自承担自己的税费风险，即因申报方式不当、计算错误等因素导致的多交“冤枉税”、漏税风险。在商业房买卖交易中，往往双方各自负担税费的交易方式居多。

　　然而，在个人住房买卖交易中，因房价多年来持续上涨的因素导致社会公众均达成了房价看涨不看跌的共识，由此导致作为房屋持有人的卖方产生“惜售心态”。在惜售心态下，卖方除非特别缺钱，比如急需资金还债或置换新住房而筹措购房资金，否则卖方没有任何动机出售自己的住房。由此可见，在住房买卖交易中卖方往往处于强势地位。

　　在考虑税费的情况下，房屋买卖交易的双方会存在合同交易价、买方购房净支出金额、卖方售房净到手金额三个参考金额。如按税法默认规则各自负担税费，会导致买卖双方均需详细核算自己的净支出价/净到手价与合同约定价之间的差异，双方均在考虑差异后决定如何协商合同交易价，由此造成双方在协商合同交易价时因考虑的税费因素过多而