房屋销售被退回，已缴税费如何财税处理

房屋销售后，在未办理产权之前发生“销货”退回如何财税处理?

　　一、增值税处理。根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号第三十二条规定：“纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减;因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。”第三十六条规定：“纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。”也就是说，销货退回，此前已缴纳的增值税不能退税。

　　二、企业所得税处理。根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定：“企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让;企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。”也就是说，发生的销售退回，无论所得税收入当初是在哪一年确认的，均应冲减当年的所得税收入。

　　三、印花税处理。根据《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2022年第22号)第三条第七款规定，未履行的应税合同、产权转移书据，已缴纳的印花税不予退还及抵缴税款。

　　四、发票处理。要根据不同的发票种类和退货时间来分情况处理：

　　1、纸质普通发票。开具增值税普通发票后，如发生销货退回、开票有误等情形需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。

　　2、纸质专用发票。情形一：一般纳税人在开具专用发票当月，发生销货退回、开票有误等情形，收到退回的发票联、抵扣联符合作废条件的，按作废处理;作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文