房屋赠与及出售涉及的税务问题

大明最近遇到了难题，老是愁眉不展，经过询问得知，2015年10月，大明以100万元价格购入重庆市一套住房(该住房为大明唯一住房)，面积120平方米。2020年12月，大明准备将该住房过户给自己的儿子小明(经税务机关确认的不含税市场价格为200万元)，小明已有一套住房。并且小明计划持有2年以后再以250万元的价格将该套住房对外出售。大明听邻居说，之前他们把房子过户给孩子交了不少税，一时间，大明不知道该何去何从，最终找到了老朋友小必来帮忙。

　　下面我们就分几种情况详细来分析，假设除相关税费外，不考虑转让过程中的其他费用，六税二费减半征收，契税税率为3%。

　　方案一：大明采取赠与方式将房屋过户给小明，两年后小明再将房屋出售

　　1、赠与环节

　　大明涉税情况：

　　(1)增值税

　　根据财税[2016]36号附件3，个人将不动产无偿赠送给子女可以免征增值税。

　　(2)印花税

　　根据《印花税暂行条例》及实施细则规定，房屋转让需要按照产权转移书据缴纳印花税。

　　应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。

　　(3)个人所得税

　　根据财政部 税务总局公告2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与子女，双方均不征收个人所得税。

　　(4)土地增值税

　　根据财税字[1995]48号、土地增值税条例实施细则，房屋所有权人将房屋赠与直系亲属不征收土地增值税。

　　小明涉税情况：

　　(1)契税

　　根据国税发[2006]144号、《契税暂行条例》及实施细则规定，赠与房屋过程中，接受赠与的个人需依法全额缴纳契税。

　　应纳税额=2000000*3%=60000元。

　　(2)印花税

　　按照产权转移数据缴纳印花税。

　　应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。

　　(3)个人所得税

　　根据财政部 税务总局公告2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与子女，双方均不征收个