房企不同场景取得土地财政返还的税务认定及处理指南

关于土地出让金的返还，基本定义是指地方政府对区域发展有一定贡献的开发企业，在通过招拍挂等方式取得土地使用权而支付土地出让金后，地方政府通过财政、招商补贴、奖励等形式给予一定比例的返还。

　　尽管从法律法规的角度看，国家从政策上禁止各地政府以先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。但是在实务操作过程中，各地政府出于招商、公共利益设施建设等需要，仍存在各种变相的土地出让金返还方式。

　　对应到税务层面，国家税务总局层面并没有出台针对土地出让金返还如何进行税务处理的明确规定，这也导致实务中土地出让金返还的业务在税务认定和处理方面存在诸多争议。

　　我们认为，针对土地出让金返还的税务认定和相应的税务处理需要考虑个案的不同情况，依据不同的返还场景分别进行税务的定性，并据此作出符合业务特点的税务处理。

　　01、土地出让金返还的业务场景

　　实务中，政府部门的土地出让金返还主要存在如下场景：

　　场景一，土地出让金返还用于建筑物拆除、土地平整。主要是在一二级联动的项目中，开发商在政府将“毛地”转为“净地”出让前，对毛地的一级开发过程中进行土地上的建筑物进行拆除和三通一平等，而后政府在将土地出让给开发商后，将部分土地出让金返还给开发商用于补偿其一级开发投入。

　　场景二，土地出让金返还用于购买安置回迁房。政府常因规划等原因在征收土地后，在出让项目中以财政支持的形式向土地受让主体返还一定比例的土地出让金用于购置回迁房以安置被征收土地上的原住民。

　　场景三，土地出让金用于开发项目红线范围外的基础设施建设。政府因出让项目红线范围外规划配套的基础设施建设的需要，要求开发主体进行配建并以土地出让金返还形式对其配建服务进行补偿。

　　场景四，土地出让金用于开发项目红线范围内的公共配套设施建设。政府因公共利益和配套设施规划的需要，要求开发商在项目建设用地范围内配