房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立

房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立

　　前言

　　看到标题，大家都明白这并非一个新鲜话题。但是若要让您将此问题的答案精准无误地说个明白，恐怕也不是每个人都能做到。文中观点或有疏漏偏颇之处，敬请大家点拨指正。

　　众所周知，房地产企业大多销售的是期房，税务机关为了更加规范地产行业的纳税管理，确保国家税款不致流失，因此对于房地产企业在销售期房过程中的应税收入采取了预征方式，此时房地产企业需要预缴增值税;当满足特定条件时，房地产企业需就其此阶段的售房收入进行增值税纳税申报。换句话说，只有在房地产企业进行增值税纳税申报这个阶段，其在税法层面上的增值税纳税义务才真正发生。本文所要讨论的，正是要阐明这个特定条件具体指的是什么，有没有存在一些注意的特殊情形。

　　“欲言又止”的财税[2016]36号文

　　很多朋友都知道，房企在预收房款时，需要开具编码为602(销售自行开发的房地产项目预收款)的不征税发票(零税率普票);但是很多人困惑的是，房地产企业究竟何时正式核算增值税，停止预征行为呢?

　　关于这个问题，财税[2016]36号文有一段高度概况的条款描述，寥寥百字，非常精炼。但是对于很多财务小白来说，看了这样的表述，表示还是一脸懵逼。

　　[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》

　　第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

　　*纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　*收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

　　*取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　上述表述实际上包含了三个前提条件：发生应税行为+收到钱或是签了房屋销(预)售合同而且合同上注明了付款日期(未