减按1.5%征收率征收增值税的销售额这样换算

“我公司为增值税一般纳税人，出租了几套住房，可以享受去年10月1日起增值税征收率减按1.5%的政策吗?”“作为住房租赁企业，选择适用简易计税方法，换算不含税销售额时，应该除以(1+5%)还是(1+1.5%)?”最近一段时间，不少纳税人向笔者咨询这类问题。

　　根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号公告”)，2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　从上述规定不难看出，适用该项政策必须满足两个条件：出租住房的主体必须是“住房租赁企业”，而非所有出租住房的纳税人。同时，承租方须为“个人”，包括个体工商户和其他个人，如果承租方是企事业单位、行政单位、社会团体等单位，均不能适用该政策。只有符合条件的住房租赁企业向个人出租住房取得的收入，才能减按1.5%计算缴纳增值税。需要注意的是，住房租赁企业指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案，从事住房租赁经营业务的企业。

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第三十五条，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额=含税销售额÷(1+征收率)。让一些纳税人疑惑的是，出租房屋等不动产的增值税征收率是5%，24号公告减征后的征收率又是1.5%。那销售额计算公式中的“征收率”，是指原征收率5%，还是减征后的1.5%呢?

　　这需要从此前国家税务总局的其他相关规定中寻找答案。

　　2020年4月，财政部 国家税务总局发布《