地下车位涉税处理实务

地下车库分计容和不计容，计容相应可以办理产权，不计容，相应不能办理产权;地下车库又可分人防停车位和非人防停车位;转让车位使用权的又分转让永久使用权和转让非永久使用权两种方式。本文主要聊聊无产权地下车位的税收问题：

　　一、增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》的相关规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。根据上述规定，增值税遵循“实质重于形式”原则，纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上，并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依“销售不动产”的规定征收增值税;否则，按“不动产租赁”征收增值税。不论是按销售不动产，还是按不动产租赁缴纳增值税，其税率或征收率是一样的，不会额外增加增值税的税负。

　　二、房产税。根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。除特殊情况外，房产税的纳税义务人为产权所有人。对于转让永久使用权，虽然产权并未发生转移，根据“实质重于形式”原则，房地产公司取得的收入为销售不动产收入，而非租金收入，不存在缴纳房产税。对转让非永久使用权取得的收入属于租金收入，应当从价计征房产税。

　　但对人防车位出租应另当别论。根据《人民防空法》《物权法》第五十二条的规定，人防工程的产权为国有。并且有的地方明确要求人防工程在竣工验收后移交人防部门。因此，房地产企业出租人防车位的行为