同是房产转让，新建房和旧房土地增值税计算规则有别

房地产企业需要注意，同样是房产转让，旧房转让土地增值税的计算规则与新建房(尾房)有明显的区别。

　　A房地产公司2015年某商业大厦项目土地增值税清算时，有2万平方米商业面积企业出租未计入已售面积，会计核算由开发产品转为投资性房地产。2022年5月因资金紧张，已将该2万平方米商业面积对外出售，取得出售收入20000万元。

　　该企业申报土地增值税过程中，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条关于清算后再转让房地产的处理规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积=0.5万元/平方米。

　　即本次可扣除项目成本：20000×0.5=10000(万元);

　　该企业可扣除的税金及附加：20000/(1+5%)×5%×12%=114.29(万元);

　　申报土地增值收入：20000/(1+5%)=19047.62(万元);

　　可扣除项目金额：10000+114.29=10114.29(万元);

　　增值额：19047.62-10114.29=8933.33(万元);

　　申报土地增值税：8933.33×40%-10114.29×5%=3067.62(万元)。

　　请问A公司的申报方法是否正确?

　　政策规定

　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第七条关于新建房与旧房的界定问题的规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

　　第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的