房地产开发企业“低价还建”税务处理探讨

在城市化开发建设进程中，往往需要对城市原有旧宅住宅、居住地、工厂等建筑物进行拆迁。除了货币拆迁补偿外，众多房地产开发建设项目在土地招拍挂公告上均设置出让条件为项目需要配套建设一部分商品房用于安置原有居民。此类住房统称为还建房。还建房通常设置还建条件、还建商品房建设标准等。在约定还建房交付条件时，很多土地出让合同约定的还建销售价格均远远低于市场销售价格。本文主要就此种“低价还建”的税务处理进行税务分析探讨。

　　一、还建商品房应区分于项目公共配套设施

　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，均属于不可售面积。多无法办理产权或者只能办理定向产权，此等公共配套设施应按项目规划移交给相应政府部门、公用事业单位，教育委员会等，作为公共配套设施处理，本文探讨的还建商品房主要为可售住宅或可售面积。作为项目可售面积的一部分，移交给政府指定的单位作为对原有土地使用权的拆迁安置。

　　二、低价还建商品房的税务处理

　　A房地产开发企业于2018年取得湖水家园项目建设批复，土地使用权出让合同约定A房地产开发企业需要开发建设4000㎡商业办公面积用于原湖水家园被拆迁职工的安置。还建销售价格为3000元/每平方米(含税)。待项目达到可移交条件时候移交给政府指定的回购单位-湖水街道办事处。

　　2021年项目全部竣工，A公司与湖水街道办事处签定商品房买卖合同，将4000㎡商业办公面积销售给湖水街道办事处，销售价格3000元/每平方米(含税)。

　　A公司税务处理如下：

　　01、增值税处理

　　A公司按4000*3000=12000000元开具增值税发票，计提相应销项税额。

　　同时计算此部分销售面积对应土地价款抵减销项税额。

　　借：应交税费-应缴增值税(销项税额抵减)

　　贷：开发成