房地产开发企业定向开发的收入究竟如何核算

案例背景：

　　A房地产企业于2018年与B企业签订了定向开发协议，协议约定按照成本加成20%的价格支付房款。经估算，在签订协议时，核定该定向开发的房产价格为7000元/平方米。2022年4月，该房产建成，由于所建房产除了定向开发部分，还包含其他商业房产，因此备案价格为12000元/平方米。

　　那么问题来了，对于A房地产企业而言，签署定向协议时的价格与网签价格之间存在的差异如何处理?如何开票?

　　一、业务实质分析

　　根据上述案例，笔者认为，A房地产企业与B企业签订定向开发协议时，A房地产企业已经以“协议”的形式，将未建成的房产出售。只不过，由于“定向开发协议”的存在，A房地产企业无需为该协议约定房产支付推广费、营销费等其他支出，同时因未建成已协议出售而无市场风险，导致了该房产实际成交价偏低，但属于具有合理理由。

　　故，对于本例中定向协议时的价格与网签价格之间存在的差异，可以作为前期的“销售折扣”处理，即A房地产企业为了提前去除库存，将房产打折销售给B企业，差额统一做销售折扣，从货物价目单上规定的价格中扣减。

　　二、财务处理

　　实务中，市场上很少存在对商品房使用“销售折扣”的案例，但是，依据政策规定，企业为了适应市场供应情况，可以在价格上给予一定价格折扣，也就是销售折扣。“商品房”属于特殊商品，税法并未就销售折扣这一政策对“商品房”有特殊规定，笔者认为在理论上来看，房地产企业也适用于“销售折扣”的政策。因此，在财务处理时，房地产企业应当以折扣后的金额确认收入。

　　三、税务处理

　　1、增值税

　　根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》(国税函[2010]56号):

　　《国家税务总局关于印发<增值税若干具体问题的规定>的通知》(国税发[1993]154号)第二第(二)项规定:“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售