土地整备利益统筹项目的成本扣除困境及税务处理

最近很多同行问到深圳土地整备利益统筹项目拆迁安置补偿费用以及回迁房屋所涉的成本扣除问题，因深圳规自局今年3月29日发布的《深圳市土地整备利益统筹办法》(征求意见稿)尚未正式生效，因此村股份公司与开发商就留用地的合作所涉的拆迁补偿支出能否纳入项目公司的成本还存在一定的不确定性。

　　事实上，在《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规〔2018〕6号)的施行背景下，村股份公司需自行理顺土地关系，完成清拆后取得净地，然后就净地与开发商进行合作开发。因为净地合作开发无法解决开发商向村股份公司及村民分配物业时所涉的税务问题，因此市场上出现了大量的“双抬头”的操作模式，也即村股份公司取得留用地后与规自局、开发商签订补充协议，将土地使用权的受让方变更为村股份公司与开发商两方，由此规避项目建成后向村股份公司分房所引起的增值税、土地增值税和所得税的负担问题。

　　需要注意的是，尽管今年3月29日发布的《深圳市土地整备利益统筹办法》(征求意见稿)明确了拆迁支出可纳入土地整备利益统筹项目(村股份公司留用地开发)的成本，但在该新规正式生效前，村股份公司与相关权益人签订搬迁补偿安置协议并支付的搬迁补偿支出(含物业和货币补偿等)能否税前扣除仍旧存在很大的争议，各区税局在定性上也尚未看到一致的意见。当然，就现实情况而言，“双抬头”仍旧是当前土地整备利益统筹项目留用地村企合作的主流模式，以下就项目公司的成本扣除问题做相关整理和分析。

　　一、分成物业的成本扣除

　　对于利益统筹项目所涉村股份公司留用地在双抬头模式下合作开发完成后，开发商返还给村股份公司的物业部分是否可纳入项目的相关成本进行涉税扣除的问题，根据当前的实务情况，开发商返还上述物业给村股份公司一般是依据前期村股份公司招引项目正式合作方时与开发商签订的合作协议，双方约定将建成物业按一定比例进行分成，但从项目层面来看，因村股份公司未有跟项目公司签订