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注册会计师考试 税法第十章房产税法、契税法和土地增值税法考点概括
上仙
2024-03-11
【注会税法知识点】
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第十章房产税法、契税法和土地增值税法
「考点1」房产税纳税义务人和征税范围
房产税纳税义务人和征税范围
纳税义务人 | 一般情形 | 征税范围内房屋产权所有人 | |
特殊情形 | 产权属于国家所有 | 经营管理单位缴纳 | |
产权属于集体和个人所有 | 集体单位和个人纳税 | ||
产权出典 | 承典人纳税 | ||
产权所有人、承典人不在房产所在地 | 房产代管人或者使用人纳税 | ||
产权未确定及租典纠纷未解决 | |||
无租使用其他单位房产 | 使用人纳税（按照房产余值） | ||
征税对象 | 房产 | ||
征税范围 | 城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村 | ||
「考点2」房产税税率、计税依据与应纳税额
房产税税率、计税依据与应纳税额的计算
（一）税率（比例税率）
情形 | 税率 |
从价计征 | 1.2% |
从租计征 | 12% |
对个人出租住房，不区分用途 | 4%（优惠政策） |
企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的 |
增值税：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
（二）计税依据
从价计征 | 一般规定 | 按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征 | |
房产原值 | ①房产原值是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值） ②无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价，包括为取得土地使用权支付的地价款、开发土地发生的成本费用等 ③房产原值应当包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 例如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 | ||
特殊规定 | 宗地容积率低于0.5 | 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 | |
房屋改扩建 | 要相应增加房屋的原值 | ||
以房产投资联营 | 实质上承担风险的，按照余值从价计征 实际上属于出租的，按照租金从租计征 | ||
融资租赁房屋 | 自合同约定开始日的次月起（合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起）按照计税余值进行交税 | ||
地下建筑物 | ①如果是跟地上建筑物连为一体的地下建筑物，那么就跟地上建筑物一样纳税 ②如果是独立的地下建筑物，那就可以再进行一定的折算，其中工业用途房产，以房屋原价的50%—6 | ||
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