新租赁准则应用锦囊：行使续租选择权与终止租赁选择权

随着越来越多企业应用财政部发布的新租赁准则，普华永道推出【新租赁准则应用锦囊】，以案例或问答形式阐明新租赁准则相关会计处理。

　　引言

　　租赁期的判断决定了什么期间内的租金应被纳入承租人的租赁负债，影响承租人能否适用短期租赁的简化处理，亦是出租人对租赁分类的判断及后续处理的重要因素。因此，确定租赁期非常关键。若租赁合同中包含承租人续租选择权或终止租赁选择权，承租人合理确定是否将行使该等权利直接影响租赁期的确定。

　　案例1

　　承租人甲公司签订了一份建筑租赁合同，包括4年不可撤销期限和2年按照市价行使的续租选择权。在搬入该建筑之前，承租人花费了大量资金对租赁建筑进行了改良，预计在4年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值，且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现。

　　案例2

　　承租人乙公司租入某办公楼的一层楼，为期10年。乙公司有权选择在第5年末提前终止租赁，并以相当于6个月的租赁作为罚金。每年的租赁付款额为固定金额为120,000元。该办公楼是全新的，并且在周边商业园区的办公楼中处于技术领先水平。上述租赁付款额与市场租赁水平相符。

　　问题：如何分析上述两个案例中的租赁期?

　　会计处理相关考虑事项

　　要点解析

　　在租赁期开始日评估承租人是否合理确定将行使续租选择权或将不行使终止租赁选择权时，企业应当考虑对承租人行使续租选择权或不行使终止租赁选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化。

　　案例1的核心问题是：在租赁期开始日，评估甲公司合理确定于第4年末是否将行使续租选择权?鉴于甲公司已花费了大量资金对租赁建筑进行改良，且预计在4年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值，在此情况下，甲公司合理确定将行使续租选择权，因为如果在4年结束