“拆迁还建”业务弱化了土地增值税税负

房产企业拆迁还建作为土地增值税的特殊业务之一，今天简单和大家聊聊“拆迁还建”土地增值税的问题。

　　首先，我们先来学习文件：

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文件规定：

　　(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　通过学习以上文件，我们发现土地增值税的处理，也是遵循了企业所得税的原理，视同销售收入等于“房地产开发项目的拆迁补偿费”，对于土地增值税来说，税负是否也是为零呢?(“拆迁还建”所得税税负，我们在《税苑微课》中已经做过解读。)

　　其次，我们通过案例分析：

　　房地产企业本地安置项目，建造100平方米的住宅10套，还建4套，销售6套。每套市场价100万元，建造成本80万元(不含土地成本)。请测算土地增值税税负。【点击学习：房地产行业热议的焦点问题之回迁安置房】

　　土地增值税的流程是：确认收入，确认扣除，计算增值额。我们仅仅考虑扣除的土地成本、开发成本、加计扣除，不考虑开发费用以及税金。

　　还建的4套房子：

　　(1)视同销售收入：400万元

　　(2)扣除：第一项400万元、第二项开发成本为0;第三项加计扣除80万元

　　(3)增值额：4